Сколько, сколько стоит моя квартира?

18 июля 2017

Существуют три метода оценки недвижимости.

Назовем их: Сравнительный, Затратный и Доходный.

Сравнительным методом считайте цену продаваемой квартиры или комнаты. Сейчас огромный выбор до 120 однотипных квартир в каждом сегменте, сформированном по локации, типу дома и площади. Вы можете смело откинуть большинство самых дорогих вариантов. Это мечты, а не сделки. Выбрав 4-6 наиболее близких по характеристике и адекватных по цене, идем их смотреть. Да, да! Вживую, ножками. Ни одно объявление с фото и даже видео не донесет до вас стойкий аромат подъезда и очарование колдобин во дворе.

Далее торг, проведенный по правильному сценарию, корректирует цифру из объявления на 5-7 %. Не забудьте выяснить про документы и схему сделки. Здорово экономит время, — напрочь отметая нереальные варианты.

Собираем полученные данные в простенькую табличку. Можно в Экселе. Сравниваем впечатления от увиденного и услышанного с тем что есть у Вас, что вы пытаетесь оценить. Получаете реальную картину, из чего выбирает ВАШ потенциальный покупатель. Только так вы можете оценить свою квартиру реалистично.

Затратный метод — для хозяев домов.

Найти похожие дома в продаже невозможно. Своя архитектура. Своя локация. Про остальное молчу. Хотите оценить дом. Закажите строительным компаниям, а лучше нескольким посчитать постройку с отделкой и всеми «пирогами» того, что собираетесь оценить. Желая получить Ваш заказ они сделают это практически бесплатно. Добавьте к цене стоимость похожего участка. Такие уже можно найти. Вы получите реалистическую стоимость оцениваемого объекта. Открою тайну. По опыту цена постройки аналогичного дома в 1,5 или 2 раза ниже того, что обычно просят продавцы. Обосновывая это так, — я же потратил время на стройку, а вы сразу получаете мой «шедевр».

Я не буду описывать уникальности и «шедевральности» домов с которыми сталкивался, но слухи о ценности архитектуры «от хозяина» сильно преувеличены.

Многие покупатели проведя такой нехитрый расчет навсегда перестают думать о покупке готового дома. Строя сам дешевле, ты получаешь то, что нужно именно тебе с твоими «перламутровыми пуговицами».

Единственная потеря — это время. На стройку уходит от 2 лет. И если покупатель находит разумный баланс между ценой и степенью испорченности дома, происходит сделка.

Доходный вариант — для доходной, коммерческой недвижимости. Простите за каламбур.

Возможно лично вы считаете по другому, но я и мои друзья, из тех кто постоянно инвестирует в недвижимость в зависимости от степени их самонадеянности рассчитывают на покупку недвижимости, которая может окупится за срок от 5-6 лет у «законченных оптимистов» до 8 -10 лет для реалистов.

Иными словами, — цена вашей коммерческой недвижимости лежит в пределе от 60 до 120 месячных доходов, ей генерируемых.

Если ваша недвижимость на супер — центральной улице где всегда гарантированный спрос на аренду вы можете просить ориентируясь на верхний край 100 — 120 ежемесячных аренд. Если на окраине или ваша недвижимость — уникальный подвал с совместным выходом в подъезд — то по минимуму 60 аренд.

Это может быть аренда, которую вы прямо сейчас получаете. Если арендаторы от вас уехали, корректируем на аналоги рядом.

Сегодня инвестор в здравом уме и твердой памяти не купит коммерческий объект окупающийся арендой 11 и более лет. Если знаете такого филантропа, срочно звоните мне. У меня полно таких шикарно — доходных объектов. Комиссию пополам гарантирую. Шутка с долей правды.

Оставить комментарий

Вы можете использовать следующие HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Рубрики

Метки
Home staging агент по недвижимости агентства недвижимости аренда квартир договор купли продажи недвижимости дом дом цена закрытие зарплата зачем агент по недвижимости как выбрать агента как выбрать специалиста как торговаться квартира цена квартиры коммерческая недвижимость цена компании по недвижимости коттедж материнский капитал материнский сертификат недвижимость цена освобождение недвижимости первая зарплата переговоры по продаже передача недвижимости показ квартиры правила продажи квартир предпродажная подготовка продать выгодно продать квартиру дорого работа агентом работа в недвижимости риэлтор риэлторские компании сокращенный срок срок продажи дом срок продажи квартир срок продажи недвижимости страховой депозит торг в недвижимости торговаться успешный агент хоум стейджинг энциклопедия недвижимости эффективный торг