Сколько, сколько стоит моя квартира?
Существуют три метода оценки недвижимости.
Назовем их: Сравнительный, Затратный и Доходный.
Сравнительным методом считайте цену продаваемой квартиры или комнаты. Сейчас огромный выбор до 120 однотипных квартир в каждом сегменте, сформированном по локации, типу дома и площади. Вы можете смело откинуть большинство самых дорогих вариантов. Это мечты, а не сделки. Выбрав 4-6 наиболее близких по характеристике и адекватных по цене, идем их смотреть. Да, да! Вживую, ножками. Ни одно объявление с фото и даже видео не донесет до вас стойкий аромат подъезда и очарование колдобин во дворе.
Далее торг, проведенный по правильному сценарию, корректирует цифру из объявления на 5-7 %. Не забудьте выяснить про документы и схему сделки. Здорово экономит время, — напрочь отметая нереальные варианты.
Собираем полученные данные в простенькую табличку. Можно в Экселе. Сравниваем впечатления от увиденного и услышанного с тем что есть у Вас, что вы пытаетесь оценить. Получаете реальную картину, из чего выбирает ВАШ потенциальный покупатель. Только так вы можете оценить свою квартиру реалистично.
Затратный метод — для хозяев домов.
Найти похожие дома в продаже невозможно. Своя архитектура. Своя локация. Про остальное молчу. Хотите оценить дом. Закажите строительным компаниям, а лучше нескольким посчитать постройку с отделкой и всеми «пирогами» того, что собираетесь оценить. Желая получить Ваш заказ они сделают это практически бесплатно. Добавьте к цене стоимость похожего участка. Такие уже можно найти. Вы получите реалистическую стоимость оцениваемого объекта. Открою тайну. По опыту цена постройки аналогичного дома в 1,5 или 2 раза ниже того, что обычно просят продавцы. Обосновывая это так, — я же потратил время на стройку, а вы сразу получаете мой «шедевр».
Я не буду описывать уникальности и «шедевральности» домов с которыми сталкивался, но слухи о ценности архитектуры «от хозяина» сильно преувеличены.
Многие покупатели проведя такой нехитрый расчет навсегда перестают думать о покупке готового дома. Строя сам дешевле, ты получаешь то, что нужно именно тебе с твоими «перламутровыми пуговицами».
Единственная потеря — это время. На стройку уходит от 2 лет. И если покупатель находит разумный баланс между ценой и степенью испорченности дома, происходит сделка.
Доходный вариант — для доходной, коммерческой недвижимости. Простите за каламбур.
Возможно лично вы считаете по другому, но я и мои друзья, из тех кто постоянно инвестирует в недвижимость в зависимости от степени их самонадеянности рассчитывают на покупку недвижимости, которая может окупится за срок от 5-6 лет у «законченных оптимистов» до 8 -10 лет для реалистов.
Иными словами, — цена вашей коммерческой недвижимости лежит в пределе от 60 до 120 месячных доходов, ей генерируемых.
Если ваша недвижимость на супер — центральной улице где всегда гарантированный спрос на аренду вы можете просить ориентируясь на верхний край 100 — 120 ежемесячных аренд. Если на окраине или ваша недвижимость — уникальный подвал с совместным выходом в подъезд — то по минимуму 60 аренд.
Это может быть аренда, которую вы прямо сейчас получаете. Если арендаторы от вас уехали, корректируем на аналоги рядом.
Сегодня инвестор в здравом уме и твердой памяти не купит коммерческий объект окупающийся арендой 11 и более лет. Если знаете такого филантропа, срочно звоните мне. У меня полно таких шикарно — доходных объектов. Комиссию пополам гарантирую. Шутка с долей правды.