Коммерческая недвижимость. Стоит ли стать инвестором.

20 мая 2024

1. Типология коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, магазины и торговые центры, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода. [1]

В современном российском законодательстве существуют такие виды сделок с недвижимостью, как купля-продажа (ст.454 ГК РФ, ст.549-566 ГК РФ [2]); мена (ст.567-571 ГК РФ); аренда и субаренда (ст.606-625, ст.650-664 ГК РФ); залог (ипотека) (ст.334-357 ГК РФ); наследование (ст.1110-1184 ГК РФ [3]); дарение (ст.572-582 ГК РФ); рента (ст.583-605 ГК РФ) [2]. Это не полный список видов сделок, а только самые распространённые. В наше время сделки с коммерческой недвижимостью становятся более актуальными.

Так же коммерческая недвижимость делиться не только на продажу и аренду, но и на типы:

1. Офисы — помещения разной площади, предназначенные для офисной деятельности, бывают кабинетного и открытого типа.

2. Свободного назначения — помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации.

3. Торговые площади – помещения, расположенные в ТЦ или БЦ, предназначенные для торговой деятельности или сферы услуг.

4. Склады – складские помещения, предназначенные для хранения, в большинстве случаев бывают «холодные» — без отопления, но и так же есть «тёплые» могут предназначаться для работы цеха или иной деятельности.

5. Производство – помещения или здания предназначенные для производственной деятельности, заводов, цехов и т.д., иногда используются как склад. В отличии от складских помещений отличаются тем, что всегда «тёплые»

6. Общепит – помещения оборудованные вытяжкой, высокой мощностью, что действительно важно для кафе, ресторана и т.д.

7. Гостиница – в основном это готовый гостиничный бизнес, в аренду его обычного не сдают, только продажа. Смежен с типом: готовый бизнес.

8. Автосервис – помещения оборудованные, под автомастерскую, имеют яму, и встроенный подъёмный механизм. Иногда сдаются в аренду, но чаще их можно встретить на продаже.

9. Готовый бизнес – помещения разной площади, размещаются в продаже. Собственники сдали помещения арендаторам и продают вместе с ними. Некоторые заключают договора короткосрочные (на 11 месяцев) с пролонгацией. А другие заключаю долгосрочные договора, которые регистрируются в Россрестре, от 1 года и более.

Иерархический метод классификации.

Адрес / ссылка на сайт	Арендатор	Цена	Площадь, м²	Цена за 1 м²	аренда	Подробности
Маршала Рыбалко, 12А	валберис	9 500 000р.	136,8	69 444р.	60 000р.	Договор 11 месяцев
КИМ 94	страховое агенство	6 500 000р.	46	141 304р.	44 000р.	Договор до 2026г
Понамарёва 65	красное белое	8 177 777р.	107	76 428р.	38 000р.	Договор до осени 2024г
уинская 40	пятёрочка	64 000 000р.	1488	43 011р.	480 000р.	Договор до 2036г
куйбышева 155	монетка	33 000 000р.	330	100 000р.	220 000р.	Договор до 2033г
гарцовская 58	озон	7 200 000р.	88,6	81 264р.	55 000р.	Договор 11 месяцев

Таблица 1- продажа коммерческой недвижимости с готовым бизнесом февраль 2024 года.

Как мы видим на примере, достаточно много собственников продают, свой бизнес. Так же здесь видно, что кто-то заключает договор на 11 месяцев, а кто-то заключает договор на долгое время. Можно сделать вывод, что заключают на долгое время в большинстве сетевые магазины или фирмы.

Таким образом классификация фасетным методом предполагает разделение коммерческой недвижимости по видам, правам, также можно разделить действия с объектами коммерческой недвижимости по типу сделок.

Иерархически коммерческая недвижимость классифицируется по типу (офисы, склады, гостиницы и прочее, а также по сроку аренды и продаже таких объектов).

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости.

Анализ ценовой ситуации города Перми:

Для примера возьмём период за октябрь 2023 года и сравним с сегодняшними ценами.

Таблица 2 – продажа готового бизнеса октябрь 2023 год.

Адрес / ссылка на сайт	Арендатор	Цена	Площадь, м²	Цена за 1 м²	Аренда
Малкова 26/1	пятёрочка	110 000 000р.	1300,0	84 615р.	1 052 000р.
уинская 40	пятёрочка	65 000 000р.	1488,0	43 683р.	500 000р.
куйбышева 101	магнит	50 000 000р.	860,5	58 106р.	380 000р.
холмогорская 5	Красное белое	12 000 000р.	125,6	95 541р.	75 000р.
адмирала нахимова 37	крепость	6 600 000р.	74,1	89 069р.	60 000р.
1905 года 4	планета здоровья	9 500 000р.	107,5	88 372р.	86 000р.
мира 3	Красное белое	6 999 999р.	73,0	95 890р.	45 000р.
героев хасана 157	Красно белое; прицерия, ремонтный цех; прозводство: камня; озон;вода;парикхмахерская	24 500 000р.	611,8	40 046р.	225 000р.
кавалерийская 2	монетка	40 900 000р.	483,0	84 679р.	400 000р.
волховская 21	монетка, аптека	62 000 000р.	750,0	82 667р.	575 699р.
уинская 13	магнит косметик, аптека апрель, циркуль, табакерка	66 000 000р.	502,0	131 474р.	423 000р.
40летия Победы 12	аптека	7 000 000р.	99,9	70 070р.	40 000р.
Химградская 3	пвз Озон;Яндекс; Валберис	5 200 000р.	76,6	67 885р.	50 000р.
пушкина 37	Совкомбанк	16 000 000р.	93	172 043р.	25 600р.

Таблица 3- продажа готового бизнеса март 2024 год.

Адрес / ссылка на сайт	арендатор	Цена	Площадь, м²	Цена за 1 м²	Аренда
А.Курчатого 3	красное белое	15 500 000	319,2	48 559	130 000
Архитектора Свиязева 48	валберис	7 000 000	65,8	106 383	58 562
ласьвинская 60А	валберис, озон, яндекс маркет; сима ленд	16 500 000	219,2	75 274	130 500
Маршала Рыбалко 12а	валберис	9 000 000	136,8	65 789	60 000
Качалова 14	озон	6 800 000	43,3	157 044	43 000
Одоевского 28	хмель солод	9 500 000	103,9	91 434	60 000
холмогорская 5	красное белое	12 000 000	125,6	95 541	78 000
краснофлотская 11	Лион	15 000 000	115	130 435	90 000
Карпинского 104	Интернет магазин	3 650 000	38,2	95 550	20 000
Тургенева 16	планета здоровья	12 000 000	53	226 415	65 000
Пономарева 65	красное белое	9 000 000	107	84 112	40 000

Сравнив обе таблицы, можно сделать вывод что, за 5 месяцев на рынке недвижимости произошло понижение цен, на незначительную величину. Если взять из таблицы 2, помещение на улице 1905 года д. 4 с арендатором планета здоровья и из таблицы 3 помещение на улице Понамарева д. 65 с арендатором красное&белое, сравнив площади и цены можно сказать что за это время ценна за 1 м² в помещении с долгосрочным арендатором понизилась на 4260 рублей.

Так же обратившись за точным анализом и начав работу с Интернетом, можно увидеть на рис. 9 и 10, что как раз в октябре 2023 года был самый большой прирост цен за 1 м².

Рисунок 1 – анализ продажи рынка коммерческой недвижимости.

Рисунок 2 – анализ продажи рынка коммерческой недвижимости.

Сделаю анализ по рынку коммерческой недвижимости, только уже не с продажей, а с арендой.

Таблица 4 – аренда помещений октябрь 2023 год.

адрес	Площадь м²	Цена	цена за 1 м²
Крупской 41А	40	20000	500
Тургенева 21	17,6	24640	1400
Тургенева 23	10	10000	1000
Тургенева 33Ас1	36,7	25690	700
КИМ 75	35,5	15975	450
Макаренко 12Б	11	11000	1000

Таблица 5 – аренда помещений март 2024 год.

адрес	цена	Площадь, м²	цена за 1 м²
крупской 48	20 000р.	15	1 333р.
хрустальная 12	30 000р.	15	2 000р.
Максима Горького 75	15 000р.	13	1 154р.
Глеба Успенского 12	7 000р.	10	700р.
25 октября 45	15 000р.	14	1 071р.
Карпинского 93	25 000р.	14	1 786р.
карпинского 108	25 000р.	14	1 786р.
парковый пр-т 20/1	10 000р.	8,6	1 163р.
Солдатова 26	13 200р.	8,8	1 500р.
Архитектора Свиязева 26А	25 000р.	15	1 667р.
мильчакова 3	20 000р.	10	2 000р.
Генерала Черняховского 82	11 000р.	7	1 571р.
докучаева 42б	26 000р.	13	2 000р.

Сравнив 2 таблицы, можно сделать вывод, что рынок в аренде очень «плавающий». Да есть схожие помещения и в принципе одинаковые цены за 1 м² возьмём из таблицы 4 помещение на улице Тургенева д. 23 площадью 10 м²и из таблицы 5 помещение на улице Глеба Успенского д. 12 площадью 10 м², мы видим, что цена отличается на 300 рублей за 1 м². Это означает, что произошёл прирост цен.

Начав работу с Интернетом, можно сказать что, самый большой прирост цен был в ноябре 2023 года. А сначала 2024 года цена идёт практически без изменений. Можем это наблюдать на рис. 11 и 12

Рисунок 3 – анализ рынка аренды коммерческой недвижимости.

Рисунок 4 – анализ рынка аренды коммерческой недвижимости.

Анализ состояния рынка города Перми:

В начале этого года число выставленных на продажу коммерческих объектов в Перми сократилось на 20%, а предложений об аренде таких площадей стало меньше на 23%. Эксперты объясняют, что продавать помещения их собственникам сейчас невыгодно из-за низких цен, а сокращение числа предложений об аренде связывают с перестройкой рынка.

Рисунок 5- коммерческая недвижимость спад предложения.

По данным «Авито», в январе 2024 года спрос на покупку коммерческих объектов в Перми увеличился на 7% по сравнению с январём 2023-го. Приобретением складов стали интересоваться на 27% чаще, спрос на помещения свободного назначения вырос на 21%, на торговые площади — на 10%. Вместе с тем на 32% снизился спрос на офисы.

Рисунок 6 – данные спроса «Авито» по коммерческой недвижимости.

При росте спроса на покупку коммерческой недвижимости её предложение на рынке в январе этого года существенно уменьшилось — на 20% относительно января 2023-го. В частности, число выставленных на продажу офисов сократилось на 47%, площадей свободного назначения и помещений под торговлю — на 15%. Увеличилось только предложение складских помещений — на 41% год к году.

Рисунок 7 — данные предложения «Авито» по коммерческой недвижимости.

Средняя стоимость квадратного метра при покупке коммерческой недвижимости в Перми сейчас составляет 62,8 тыс. руб., что на 11% меньше, чем в январе 2023-го. Удешевление произошло почти во всех категориях. Так, офисы стоят 66,4 тыс. руб./кв. м (−16%), помещения свободного назначения — 53,6 тыс. руб./кв. м (−16%), торговые площади — 89,8 тыс. руб./кв. м (−2%). При этом цена на склады выросла на 71%, достигнув 25 тыс. руб./кв. м.

Рисунок 8 – анализ продажи коммерческой недвижимости.

«Вложиться в валюту сейчас сложно, в ценные бумаги — тоже. На фоне этого инвесторы, стремясь сохранить свои средства, интересуются покупкой жилой и коммерческой недвижимости.» Управляющая компанией «Труменс групп» Елена Денисова

«В Перми и в России в целом было закрыто большое количество различных сделок. Именно по этой причине мы можем наблюдать, что в начале 2024 года в Перми объём предложения доступной для покупки коммерческой недвижимости снизился на 20% в сравнении с аналогичным периодом в 2023 году» Руководитель продаж категории коммерческой недвижимости «Авито» по РФ Виктория Сафронова

В сегменте аренды коммерческой недвижимости наблюдается снижение и спроса, и предложения.

Интерес к аренде таких объектов относительно начала прошлого года в целом уменьшился на 2%. На 14% поднялся спрос на площади свободного назначения, однако интерес к аренде офисов снизился на 14%, торговых площадей — на 6%, складов — на 5%.

Рисунок 9 – интерес покупки коммерческой недвижимости

Предложение в сегменте аренды уменьшилось на 23%. Арендовать офисы в Перми в январе этого года предлагали на 35% реже, чем в январе 2023-го. Предложений об аренде складов стало меньше на 32%, об аренде торговых площадей — на 17%, помещений свободного назначения — на 12%.

Рисунок 10 – Предложение коммерческой недвижимости.

Ставки аренды коммерческой недвижимости в краевой столице, в отличие от цены продажи, ощутимо выросли по сравнению с началом прошлого года. В среднем аренда таких объектов в январе стоила 833 руб./кв. м (+41%). За аренду складов просили 253 руб./кв. м (+62%), помещений свободного назначения — 862 руб./кв. м (+48%), офисов — 720 руб./кв. м (+30%), торговых площадей — 950 руб./кв. м (+15%). [7]

Рисунок 11- Аренда коммерческой недвижимости.

Вывод можно сделать такой, в ходе рассмотрения типологии коммерческой недвижимости можно отметить, что коммерческая недвижимость — это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, магазины и торговые центры, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Классификация фасетным методом предполагает разделение коммерческой недвижимости по видам, правам, также можно разделить действия с объектами коммерческой недвижимости по типу сделок.

Исходя из анализа отмечается, что в начале этого года число выставленных на продажу коммерческих объектов в Перми сократилось на 20%, а предложений об аренде таких площадей стало меньше на 23%

В январе 2024 года спрос на покупку коммерческих объектов в Перми увеличился на 7% по сравнению с январём 2023-го. Приобретением складов стали интересоваться на 27% чаще, спрос на помещения свободного назначения вырос на 21%, на торговые площади — на 10%. Вместе с тем на 32% снизился спрос на офисы.

1. https://ru.wikipedia.org/wiki/Коммерческая_недвижимость

2. https://www.avito.ru/

3. https://perm.cian.ru/

4. https://perm.domclick.ru/

5. https://realty.ya.ru/perm/

6. https://perm.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kommercheskoy/

7. https://www.newsko.ru/articles/nk-8053435.html