Типология сооружений
Недвижимое имущество представлено очень разнообразными объектами и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Типология используется в целях сравнительного изучения существенных признаков, связей, функций, отношений, уровней организации объектов, как сосуществующих, так и разделенных во времени, и является результатом типологического описания и сопоставления. Типология позволяет структурировать объекты недвижимости для различных сфер – кадастрового учета, рыночного оборота, предпринимательской деятельности, управления собственностью, оценки стоимости и других отраслей.
Важной задачей изучения дисциплины «Типология объектов недвижимости» является понимание значения классификации недвижимого имущества для процесса ее индивидуализации и описания при формировании недвижимости как объектов государственного учета и объектов управления
Цель выполнения контрольной работы – закрепить теоретические знания и получить практические навыки в углубленной классификации объектов недвижимости, относящихся к сооружениям.
Задачи контрольной работы:
1. Изучить характеристики, свойства (признаки) сооружений, которые являются критериями разделения данного вида недвижимости на отдельные группы, установить нормативно–правовое регулирование или иные основания классификации.
2. Выполнить классификацию сооружений иерархическим, фасетным методами.
3. Установить основные эксплуатационные качества сооружений, показатели оценки объемно–планировочных параметров помещений, зданий.
4. Провести анализ рынка недвижимости, к которому относятся сооружения на конкретной территории (субъект РФ, город, муниципальный район).
1. Типология сооружений
Недвижимость – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Классификация – распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Сооружение – это результат строительной деятельности человека, предназначенный для различных видов использования. Оно может быть как отдельным зданием, так и частью более крупной инфраструктуры, например, города или дороги. Сооружение является одним из важнейших элементов архитектурной и градостроительной планировочной структуры.
Классификация сооружений может быть очень разнообразной. Во-первых, сооружения могут быть разделены на две основные категории: гражданские и промышленные. Гражданские сооружения включают здания и объекты, предназначенные для проживания, работы, отдыха и общественного использования. Промышленные сооружения, в свою очередь, служат для производства товаров и выполнения различных видов работ.
Во-вторых, сооружения можно классифицировать по функциональному назначению. Это могут быть, например, офисные комплексы, торговые центры, аэропорты, мосты, дамбы и многое другое. Классификация также может основываться на материалах, используемых в строительстве, например, деревянные, железобетонные или каменные сооружения.
1.1 Иерархический метод
Последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. Глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней.
Классификация сооружений осуществляется в зависимости от их функционального назначения и стадии завершенности. Существует несколько классификаций сооружений, но наиболее распространенная включает три главные категории:
1) промышленные сооружения,
Промышленные сооружения используются для производства и обработки продуктов, например, цехи и склады. Их основная цель – обеспечить эффективное функционирование промышленных процессов.
2) гражданские сооружения
Гражданские сооружения предназначены для удовлетворения потребностей населения, таких как офисные комплексы, учебные заведения, медицинские учреждения и торговые центры.
3) инженерные сооружения.
Инженерные сооружения строятся для решения специфических инженерных задач, например, мосты, тоннели, дамбы, водопроводные системы и электростанции. Они имеют сложную структуру и требуют высокой инженерной экспертизы при проектировании и строительстве.
Классификация по характеристикам
Сооружение – это крупное и сложное инженерно-строительное сооружение, созданное человеком для определенной цели. Такие сооружения можно встретить как в городе, так и в сельской местности. Одной из основных характеристик сооружения является его функциональное назначение, которое определяет его цель использования.
В городе сооружения могут быть очень разнообразными. Это могут быть сооружения, которые предназначены для работы людей. Также в городе можно встретить инфраструктурные сооружения, такие как мосты, дороги, водопроводные и канализационные системы и другие объекты, обеспечивающие различные общественные потребности.
Сооружение имеет планировочную структуру, которая описывает его внешний вид и внутренние помещения. Кроме того, одной из важных характеристик сооружения является его конструкция, то есть способ, которым оно построено и укреплено. Это может быть монолитная или каркасная конструкция, а также использование различных материалов, таких как кирпич, бетон, стекло и другие.
Важно отметить, что сооружение необходимо проектировать с учетом его назначения и требований безопасности. Также при строительстве сооружения учитываются факторы окружающей среды и географические особенности местности. Все это позволяет создавать надежные и функциональные сооружения, способные служить людям в течение длительного времени.
Классификация сооружений по материалам конструкции включает такие категории, как каменные, кирпичные, деревянные, металлические, железобетонные и другие сооружения. В больших городах часто встречаются многоэтажные каменные и железобетонные сооружения, которые служат для проживания, работы и других целей. В сельской местности часто можно встретить деревянные сооружения, используемые для потребительских нужд (колодец).
1.2 Фасетный метод классификации
«Сооружение» как объект недвижимого имущества – это группа в классификации основных средств, представляющих собой инженерно — строительные объекты, предназначенные для выполнения общих функций процесса производства (скважины, дороги, мосты и т.п.)
К сооружениям относятся инженерно — строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций:
• транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.),
Рисунок 1 – Транспортные сооружения
• передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.),
Рисунок 2 — Передаточные устройства
• гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.);
Рисунок 3 — Гидротехнические сооружения
• хранилища всевозможные резервуары, баки и т.д.);
Рисунок 4 — Овощеранилище
• стволы шахт
Рисунок 5 – Ствол шахты
• нефтяные скважины и т.д.
Рисунок 6 – Нефтяная скважина
Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
По типам эксплуатационных режимов с учетом функционального назначения выделяют следующие сооружения:
— открытые и крытые сооружения, спортивно — физкультурные, зрелищные и торговые сооружения: стадионы, спортивно развлекательные комплексы, катки, рынки, военные сооружения;
— линейные объекты
— сооружения промышленного назначения, водонапорные башни и резервуары, градирни, дымовые трубы, бункеры, газгольдеры, нефтехранилища, водозаборные и очистные сооружения;
— некапитальные мобильные сооружения сборно — разборного типа (теплицы, парники и т.п.);
— сооружения вспомогательного назначения, с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей (бытовки, склады временного содержания и т.п.); павильоны, киоски.
Можно сделать вывод, что к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
Отличие фасетного метода от иерархического в том, что в первом методе объекты подразделяются на группы независимо от наличия в них общего признака, за исключением общего объекта исследования, а в иерархическом обязательно должен быть общий признак, подразделяющий признаки исследуемого объекта на параллельные ветви.
Классифицировать иерархически можно по группам: защитные, промышленные и гражданские сооружения, а также все эти группы можно классифицировать по назначению и эксплуатационным и архитектурным признакам, а фасетно можно классифицировать типам эксплуатационных режимов, а также по функциональным признакам.
2. Анализ рынка сооружений Пермского края
Первой группой сооружений являются очистные сооружения.
По оценкам аналитиков, рынок систем водоочистки переживает периоды кризисов в экономике относительно спокойно. Происходит это по нескольким причинам:
1. Небольшая доля импорта. Примерно 20% комплектующих в водоочистных системах иностранного производства, все остальное – продукция российских компаний.
2. Жесткие экологические требования. По данным участников рынка, штрафы за нарушения требований по качеству сбрасываемой воды в последние год выросли в десятки раз, поэтому установка очистных сооружений становится экономически выгодной. Если раньше около 30% предприятий предпочитали платить штрафы (это обходилось дешевле), а еще примерно 50% пытались использовать существующие лазейки в законодательстве, то в ходе опроса участников рынка, проведенного в 2022 году, 45% заявили о планах по установке или модернизации системы водоочистки.
3. Устаревание оборудования. Большинство используемых на данный момент систем установлены 20 и более лет назад. Поскольку финансирование экологических программ в начале 2000-х годов проводилось по остаточному принципу, технологии, используемые в этих системах, разрабатывались еще в прошлом веке.
Анализ выручки крупнейших производителей водоочистного оборудования показывает, что интенсивное развитие этих предприятий началось именно с 2014 года. Из-за резкого роста курса валют и без того недешевые импортные комплектующие стали практически вдвое дороже, а ужесточение экологических норм явилось дополнительным стимулом для развития российского производства.
Влияние экономической ситуации в стране на рынок систем водоочистки
Возможности развития для рынка водоочистных сооружений вполне реальны и при благоприятном развитии событий обеспечат базу для дальнейшего роста:
— увеличение курсов иностранных валют приведет к дальнейшему удорожанию импортных комплектующих, которые пока еще используют производители очистных установок. Поэтому перед отечественными предприятиями открывается возможность полностью переориентировать рынок на свою продукцию. В кризис выиграют технические решения, которые будут ниже по цене, чем существующие, но обеспечат требуемый уровень эффективности;
— новые реалии могут вызвать принятие дополнительных нормативов по очистке сточных и поступающих в коммунальное хозяйство вод, т.к. все еще распространяемая вирусная инфекция способна распространяться в том числе и через системы жизнеобеспечения людей. Усиление контроля за промышленными выбросами даст дополнительный импульс развитию технологий водоочистки и росту спроса на установку соответствующих систем.
Стабильность рынка будет также поддерживаться сохраняющимся спросом со стороны основных отраслей потребления.
Главный потребитель систем водоочистки – нефтегазовая промышленность. Несмотря на снижение мировых цен, уменьшение производства нефти в России не планируется, поэтому выполнение экологических программ в отрасли продолжится. Аналитики прогнозируют, что спрос на водоочистное оборудование со стороны нефте- и газодобытчиков останется на уровне 2020-2021 гг.
Второй немаловажной группой обеспечения жизнедеятельности населения являются вышки сотовых операторов.
Прирост высотных сооружений для базовых станций в России замедлится в этом году и последующих трех, хотя потребность в новых объектах сохраняется.
По состоянию на 1 января 2024 года в Перми насчитывается около 10 тыс. антенно-мачтовых сооружений.
В последние четыре года прирост числа высотных конструкций в значительной степени обусловлен усилиями независимых башенных компаний — «МегаФон», «РосТЕЛЕКОМ» и «Сервис-Телеком», хотя самыми крупными владельцами таких сооружений остаются операторы связи.
На конец 2023 года в Пермском крае уже есть 44 тыс. базовых станций, работающих в 3G, 4G и 5G, а также запущена технология VOLTE.
Оценить совокупную емкость рынка в денежном эквиваленте в настоящий момент сложно, поскольку операторы мобильной связи размещают на своих сооружениях оборудование «других интересантов» на бартерной основе, объясняют в отчете. Годовая выручка независимых игроков в 2023 году оценивается в 0,4 млрд руб.
Прогнозируя дальнейшее развитие рынка сотовых башен, предполагается, что консолидация в регионах среди независимых компаний продолжится и, вероятно, даже ускорится: крупные компании будут поглощать мелких региональных игроков. Кроме того, объекты пассивной телеком-инфраструктуры могут быть вовлечены в реализацию таких проектов, как «умный город»: на сооружениях могут размещаться различные сенсоры, датчики и видеокамеры.
Третья группа – гидротехнические сооружения
Во исполнение распоряжения специалистами ФГУП «Пермгипроводхоз» проведена инвентаризация гидротехнических сооружений и прудов. В результате мониторинга, обобщения и корректировки материалов инвентаризации на 01.01.2024 получены следующие данные.
Всего по краю водохранилищ и прудов — 1017 объектов, из них спущено — 122 (12,0 %), действующих — 895.
По объемам водохранилища (пруды) подразделяются: на водохранилища объемом 500 тыс. м3 и более (всего в краю таких 57 объектов); на пруды объемом от 100 тыс. м3 до 500 тыс. м3 (всего 138 объектов); на пруды объемом менее 100 тыс. м3 (всего 822 объекта).
По предназначению водохранилища и пруды делятся:
• на комплексные — всего в Пермском крае насчитывается 230 таких объектов, что составляет более 25% их общей численности;
• на рыбохозяйственные — всего таких объектов 353 (39,44%);
• для нужд водоснабжения (технического, питьевого и сельскохозяйственного), всего таких объектов 28 (3,13%);
• на противопожарные, всего таких объектов 76 (8,49%);
• на противоэрозионные, всего таких объектов 8 (0,89%);
• для нужд рекреации, всего таких объектов 157 (17,54%);
• на мелиоративные, всего таких объектов 12 (1,34%);
• для целей благоустройства, всего таких объектов 8 (0,89%);
• пруды — отстойники, всего таких объектов 5 (0,56%);
(на 1.01.2024 отсутствовали сведения о предназначении 18 прудов в Пермском (13) и Ильинском (5) округах) [1].
По ведомственной принадлежности ГТС находятся в ведении:
• администраций и муниципальных предприятий — 390 объектов (более 43%);
• акционерных обществ — 121 объект (более 13 %);
• сельскохозяйственных предприятий — 223 объекта (более 24 %);
• охотничьих обществ и лесных хозяйств — 9 объектов (1 %);
• частных лиц — 97 объектов (около 11 %);
• прочих организаций — 42 объекта (4,69 %).
Бесхозными на территории Пермского края остаются 13 ГТС (1%).
Проанализировав такие источники как «Авито», «Циан» и им подобные был сделан вывод, что к продаже в целом предлагаются сооружения очистного типа, такие как септики.
Таким образом, были рассмотрены понятие и классификация сооружений; выявлены характеристики и свойства типов сооружений; были выделены основные особенности типизации сооружений; выявлены зависимости стоимости сооружения от местоположения.
Можно сделать вывод, что к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
Классифицировать иерархически можно по группам: защитные, промышленные и гражданские сооружения, а также все эти группы можно классифицировать по назначению и эксплуатационным и архитектурным признакам, а фасетно можно классифицировать типам эксплуатационных режимов, а также по функциональным признакам.